Refinancování vašeho úvěru na bydlení může být výborný krok k dlouhodobému zlepšení vaší finanční situace. Refinancování však není tak jednoduché, jak by se na první pohled mohlo zdát. I v tomto případě je třeba mít po ruce zkušeného odborníka, který vám pomůže připravit optimální řešení vaší finanční situace s ohledem na vaší budoucnost. Dnes přinášíme několik otázek a odpovědí k tomuto tématu.
K jakému datu se vyplatí refinancovat?
Refinancovat se vyplatí k datu, kdy končí fixace úrokové sazby. V tomto případě je pak sankce za předčasné splacení úvěru nulová a vás se pak týkají jen správní poplatky na katastru, případně poplatek za vyčíslení úvěru. Refinancování uprostřed fixace se většinou nevyplatí kvůli vysokým sankcím původní finanční instituce, ale pokud výpočty ukáží, že má smysl změnit řešení, pak se není třeba bát.
Kdy začít s vyřizováním refinancování?
Ideální doba, kdy začít řešit refinancování, je 6 měsíců před koncem úrokové sazby. Pokud to začnete řešit 2 měsíce před koncem fixace, také se to dá zvládnout, ale v případě komplikací se to nemusí stihnout. Pokud vše necháváte na poslední chvíli a vzpomenete si například týden před koncem fixace, je téměř jisté, že se refinancování nepodaří.
Zkrátka, pokud máte dostatek času, nemusíte se stresovat, že nezvládnete refinancovat kvůli nějakému problému.
Proč refinancovat a měnit tak stávající banku?
Je třeba zdůraznit, že ne vždy je třeba odcházet na konci fixace z vaší původní banky k jiné bance. Někdy totiž může být výsledný efekt velmi malý. Ve většině případů se však dají parametry hypotečního úvěru přenastavit tak, aby výsledné řešení mělo velmi pozitivní vliv na vaše cashflow a tvorbu rezerv. Většinou je totiž jednodušší se dohodnout s novou bankou na zcela novém řešení než se dohadovat se starou bankou o úpravě stávajícího řešení.
Jaké parametry jsou u refinancování důležité?
Odhad – některé banky si udělají odhad při refinancování samy na své náklady, některé uznají stávající odhad a někde odhad musí zaplatit klient. Ze zástavní hodnoty nemovitosti vychází celkové řešení.
Poplatky – vyřízení úvěru, kdy účelem je refinancování je zdarma téměř ve všech bankách, nezapomeňte však na poplatek za vyčíslení úvěru a správní poplatky na katastru
Délka úvěru – má vysoký vliv na výslednou splátku úvěru. Protažením délky úvěru si výrazně vylepšíte tok vašich peněz a rychleji si vytvoříte rezervy pro případ, že třeba přijdete o práci. Žít od výplaty k výplatě a bez finančních rezerv není to nejlepší, co pro sebe můžete udělat.
Úroková sazba – pro klienty většinou nejdůležitější parametr. Sazba je důležitá v situaci, kdy máte vymyšlené optimální řešení. Pokud máte nastavené špatné řešení, ani rekordně nízká úroková sazba to nezachrání.
Podmínky úrokové sazby – banky obvykle podmiňují slevu na úrokové sazbě dalšími produkty, například kreditní kartou, pojištěním úvěru, stavebním spořením a podobně. Nemá význam se zavazovat k dalším produktům, které jsou nekvalitní a nebo je vůbec nepotřebujete, protože to máte vyřešeno jinak.
Typ úrokové sazby – variabilní a nebo fixovaná úroková sazba vždy musí odpovídat vašim plánům do budoucna. Pokud máte v plánu vaši nemovitost prodat, je důležité zvolit krátkou fixaci, případně variabilní úrokovou sazbu.
Vejít se do metodiky – každá banka má svou metodiku úvěrů a je třeba se do této metodiky tzv. „vejít“, tedy mít takový případ, který je banka schopna zafinancovat.
Další parametry – do hry můžou občas vstoupit i nějaké další parametry, které mají na výsledné řešení vliv.
Všechny tyto věci je třeba sladit v optimální řešení financování vlastního bydlení. A to jak z krátkodobého hlediska, tak samozřejmě i z dlouhodobého hlediska.
Jak se zajistit proti výpadkům příjmů?
Měsíční splátka úvěru na bydlení patří k důležité položce v rodinném rozpočtu. Je tedy třeba počítat i se situacemi, kdy vám vypadnou příjmy, ať už krátkodobě (například z důvodu ztráty zaměstnání nebo lehkých zdravotních problémů) nebo dlouhodobě (vážné zdravotní problémy). Krátkodobé výpadky se dají elegantně pokrýt rezervami, dlouhodobé výpadky je třeba pokrýt kvalitní pojistnou smlouvou, ideálně zcela oddělenou od úvěru tak, aby se dala za každé situace vždy přizpůsobit vašim potřebám.
Jak dlouho vydrží nízké úrokové sazby?
Předpokládáme, že ještě nějaký čas vydrží nízké úrokové sazby. Je třeba ale počítat s tím, že nízké úrokové časy nebudou navždy . Za několik let můžou být úrokové sazby třeba o 2 procentní body výše a splátka úvěru tak může být i o několik tisícovek vyšší než dnes.
Jaké je ideální nastavení hypotečního úvěru?
Univerzální ideální nastavení neexistuje. Vždy je třeba zvážit všechny okolnosti konkrétního klienta tak, aby se minimalizovala rizika spojená s problém, které život přináší. Úvěrovou rezervu by měl mít každý klient. Každý klient má jiné potřeby a požadavky a tudíž ideální nastavení hypotečního úvěru je pro každého jiné.
Pokud máte v plánu refinancovat, můžete si vybrat zkušené poradce z našich řad.