Uvažujete o koupi „družstevního bytu“ a nevíte, jestli je lepší ho zafinancovat úvěrem ze stavebního spoření, případně předhypotékou nebo požádat majitele k převodu do osobního vlastnictví, pokud to bytové družstvo dovolí?
Česká daňová soustava zahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. Tato daň se platí při úplatné převodu nemovité věci, poplatníkem daně je prodávající.
„Družstevní byt„ z pohledu zákona není nemovitá věc, jedná se o vlastnictví členského podílu v družstvu. Při prodeji tak převádíte členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Tudíž při prodeji „družstevního bytu“ prodávající neplatí daň z nabytí nemovitých věcí. Aktuální sazba této daně je 4 % ze základu daně.
Pokud lze „družstevní byt“ okamžitě převést do osobního vlastnictví, můžete požádat majitele, aby byt převedl on. Vy pak od něj koupíte byt v osobním vlastnictví a prodávající tak bude muset zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí.
Z daňového hlediska se kupujícímu i vám vyplatí, když koupíte „družstevní byt“, který se hned poté převedete do osobního vlastnictví.
Pojďme si to ukázat na číslech. Máte zájem o „družstevní byt“ za cenu 2.000.000,- Kč. Možnosti jsou tedy dvě:
- prodávající vám prodá „družstevní byt“ za 2.000.000,- Kč, daň z nabytí nemovitých věcí se vás ani prodávajícího netýká
- požádáte prodávajícího převést byt do osobního vlastnictví a koupíte ten samý byt, tentokrát už v osobním vlastnictví. Jelikož však musí prodávající zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí (pro zjednodušení 4% z kupní ceny), prodá vám byt za 2.083.333,- Kč
Z tohoto pohledu je tedy lepší koupit byt v družstevním vlastnictví, který si sami převedete do osobního vlastnictví.
A jak je to z pohledu financování, pokud nemáte 2.000.000,- Kč v hotovosti?
Varianta 1) Pokud „družstevní byt půjde převést do osobního vlastnictví standardně do jednoho roku od koupě, lze tento nákup financovat předhypotečním úvěrem (jedná se o úvěr, který není zajištěný zástavním právem k nemovitosti, po převodu bytu do osobního vlastnictví se tento úvěr splatí klasickou hypotékou se zástavním právem k nemovitosti) nebo překlenovacími a řádnými úvěry stavebních spořitelen.
Pokud „družstevní byt“ nepůjde převést do roka do osobního vlastnictví, zbývají vám k financování pouze překlenovací a řádné úvěry stavebních spořitelen.
Pokud však můžete dát do zástavy jinou nemovitost s dostatečnou zástavní hodnotou, lze i tento případ řešit klasickým hypotečním úvěrem.
Varianta 2) Jelikož kupujete byt v osobním vlastnictví, lze použít klasický hypoteční úvěr, případně lze koupi zafinancovat překlenovacím či řádným úvěrem od stavební spořitelny.
Přejeme vám šťastnou ruku při výběru vašeho bydlení, s možností se kdykoliv obrátit na naše členy, kteří vám ochotně poradí a pomohou se zajištěním financování.