ČNB plánuje v roce 2015 zpřísnit pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Z dostupných informací je zřejmé, že ČNB chce, aby banky poskytovaly úvěry zajištěné nemovitostí maximálně do výše 85 % zástavní hodnoty nemovitosti.
Je to správné řešení?
Až čas ukáže, jestli tato regulace ze strany bude přínosná nebo nikoli. Pokud tedy půjde tento zásah regulátora vyhodnotit.
Jaké možnosti má klient v případě stoprocentního financování dnes a jaké možnosti bude mít po úpravě pravidel ze strany ČNB?
Modelový příklad číslo 1
Klient si chce koupit byt za 2 mil Kč. Naspořené rezervy má ve výši 300.000,- Kč a má je na běžném účtu.
Řešení 1 – rok 2014:
Klient si vezme 100% hypotéku a rezervy si nechá na případné dovybavení bytu a nebo jako rezervy na horší časy.
Řešení 2 – rok 2014:
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 % a 300.000,- Kč použije na dofinancování. Nezůstanou mu žádné peníze na dovybavení bytu, které financuje spotřebitelský úvěrem. Nezůstanou ani rezervy na horší časy.
Řešení 3 – rok 2014:
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 %, zbytek dofinancuje úvěrem ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí. Rezervy si nechá na případné dovybavení bytu a nebo jako rezervy na horší časy.
Jaké bude mít možnosti v roce 2015?
Řešení 4 – rok 2015
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 % a 300.000,- Kč použije na dofinancování. Nezůstanou mu žádné peníze na dovybavení bytu, které financuje spotřebitelský úvěrem. Nezůstanou ani rezervy na horší časy.
Řešení 5 – rok 2015
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 %, zbytek dofinancuje úvěrem ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí. Rezervy si nechá na případné dovybavení bytu a nebo jako rezervy na horší časy.
Pro klienty, kteří mají naspořeno alespoň část kupní ceny se tedy mnoho nezmění.
Modelový příklad číslo 2
Klient si chce koupit byt za 2 mil Kč. Nemá žádné naspořené rezervy.
Řešení 1 – rok 2014:
Klient si vezme 100% hypotéku , nebude mít žádné rezervy a na dovybavení bytu si vezme spotřebitelský úvěr.
Řešení 2 – rok 2014:
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 %, zbytek dofinancuje úvěrem ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí. Nezůstanou mu žádné peníze na dovybavení bytu, které financuje spotřebitelský úvěrem. Nezůstanou ani rezervy na horší časy.
Jaké bude mít možnosti v roce 2015?
Řešení 3 – rok 2015
Klient si vezme hypotéku ve výši 85 %, zbytek dofinancuje úvěrem ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí. Nezůstanou mu žádné peníze na dovybavení bytu, které financuje spotřebitelský úvěrem. Nezůstanou ani rezervy na horší časy.
Klient z tohoto příkladu bude mít oproti roku 2014 jen jedno možné řešení, jak zafinancovat koupi nemovitosti. Riziko pro klienta zůstává přibližně stejné. Pro banku to může znamenat mírný pokles rizika.
Zásah regulátora by tedy neměl mít žádný výrazný dopad na možnosti financování. Klienti bez rezerv však budou muset nakombinovat financování u dvou finančních institucí, u banky a zároveň u stavební spořitelny. Dopad však může mít na možnost refinancování současných úvěrů s LTV nad 85 %. Tyto úvěry po zásahu ČNB nebude lehké refinancovat. Vše ale bude záležet na tom, jak regulativní opatření bude nakonec vypadat.
